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物業活化,終於計掂條數啦!!


呢個gimmick,行業内講左好耐。我都問過擺呢個Gimmick出黎嘅Team嘅成員,事實吸引到好多人過黎聼,按左層樓套錢出黎投資,夠派息去供樓之餘,仲有錢個個月落袋,無本生利,梗係好啦,理論上。。。。


但實情係,之後跟落去,十個有九個半都做唔到,原因好簡單,條數都計唔到比個客睇。大拿拿成幾百萬,大部分人都會好小心,真係每條數都計得好細,你講唔通是但一條,個客都唔會做。


好多中介人,最鍾意强調理論,話按揭利率得個3厘幾(之前仲低),只要賺到高過呢個利率成本,咪有賺lor,好多Saving Plan,又真係做到4-6%,如果做埋保費融資,仲高,又好似真係講得過去。所以真係唔少客會吸引到過黎聼。


但理論歸理論,有一個好大嘅問題係,香港做樓宇按揭,無得還息唔還本,即係話,如果你按左層樓出黎,每個月除左要還利息外,仲要還部分本金。例如假設利率3.5%,分20年還(有一層供曬嘅樓,正路唔60都50幾啦,應該好難做到30年按揭),每年還款差不多係總貸款嘅7%。換言之,就算揾到樣工具,有7%派息,都係啱啱夠供款,莫講話要有現金落袋。


另一個問題係,如果做保費融資,杠桿大個Plan,如果融資利息唔係好高嘅時候,年回報6-8%都唔係無可能。但保費融資有一樣好大缺點,就係當按左比銀行嘅時候,銀行係唔會容許你响個計劃裏面提款。正常,銀行借錢俾你,萬一你還唔起錢,靠個Plan做抵押,點知你响個Plan度攞走曬D錢,銀行咪無渣撈??


為左應付呢兩個問題,好多中介人又好Creatively諗左幾招,不過應付到一面,又產生了更大嘅問題。首先,要應付每月還息還本,咪建議D客做D高派息工具lor,就係好有名嘅“派息”基金,年化派息有9%,搞掂按揭供款之餘,仲有錢落袋。


呢個問題,之前已經講過好多次,呢D派息基金,根本係垃圾債券基金,係每個月有派息,不過實際係低評級資產,上年經濟轉差,一年跌左26%。按左層樓套幾百萬出黎,攞到2%現金落袋,但本金無左1/4,過百萬,你自己講係咩野活化?


係唔係即係物業活化真係無得做?咁又唔係,最緊要你解決到幾個問題:1)點樣可以還息唔還本;2)貸款利率儘可能壓低,最好低過2%;3)揾到一樣野,保證本金之餘可以賺到5-6%。


難,但話你知,係做到嘅。

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