呢個gimmick，行業内講左好耐。我都問過擺呢個Gimmick出黎嘅Team嘅成員，事實吸引到好多人過黎聼，按左層樓套錢出黎投資，夠派息去供樓之餘，仲有錢個個月落袋，無本生利，梗係好啦，理論上。。。。
但實情係，之後跟落去，十個有九個半都做唔到，原因好簡單，條數都計唔到比個客睇。大拿拿成幾百萬，大部分人都會好小心，真係每條數都計得好細，你講唔通是但一條，個客都唔會做。
好多中介人，最鍾意强調理論，話按揭利率得個3厘幾（之前仲低），只要賺到高過呢個利率成本，咪有賺lor，好多Saving Plan，又真係做到4-6%，如果做埋保費融資，仲高，又好似真係講得過去。所以真係唔少客會吸引到過黎聼。
但理論歸理論，有一個好大嘅問題係，香港做樓宇按揭，無得還息唔還本，即係話，如果你按左層樓出黎，每個月除左要還利息外，仲要還部分本金。例如假設利率3.5%，分20年還（有一層供曬嘅樓，正路唔60都50幾啦，應該好難做到30年按揭），每年還款差不多係總貸款嘅7%。換言之，就算揾到樣工具，有7%派息，都係啱啱夠供款，莫講話要有現金落袋。
另一個問題係，如果做保費融資，杠桿大個Plan，如果融資利息唔係好高嘅時候，年回報6-8%都唔係無可能。但保費融資有一樣好大缺點，就係當按左比銀行嘅時候，銀行係唔會容許你响個計劃裏面提款。正常，銀行借錢俾你，萬一你還唔起錢，靠個Plan做抵押，點知你响個Plan度攞走曬D錢，銀行咪無渣撈？？
為左應付呢兩個問題，好多中介人又好Creatively諗左幾招，不過應付到一面，又產生了更大嘅問題。首先，要應付每月還息還本，咪建議D客做D高派息工具lor，就係好有名嘅“派息”基金，年化派息有9%，搞掂按揭供款之餘，仲有錢落袋。
呢個問題，之前已經講過好多次，呢D派息基金，根本係垃圾債券基金，係每個月有派息，不過實際係低評級資產，上年經濟轉差，一年跌左26%。按左層樓套幾百萬出黎，攞到2%現金落袋，但本金無左1/4，過百萬，你自己講係咩野活化？
係唔係即係物業活化真係無得做？咁又唔係，最緊要你解決到幾個問題：1）點樣可以還息唔還本；2）貸款利率儘可能壓低，最好低過2%；3）揾到一樣野，保證本金之餘可以賺到5-6%。
難，但話你知，係做到嘅。
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