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放寬按揭成數,財富增值好機會


啱啱星期五,金管局發通告,放寬物業按揭成數,如果係1500萬以下物業(即係香港大部分嘅樓),最高可以做到7成按揭。但第二層樓,即非自用物業,就維持5成。


呢個大大增加物業活化同按揭優化嘅業務機會。


物業活化,即係客戶已經供完層樓,或者完成8、9成按揭,樓價又超過1000萬,就可以不影響本來用途下,即係繼續自住或者收租之餘,可以再多收一份收入。因爲透過私人銀行,可以用樓做抵押,去買不同嘅金融資產,一來提供即時派息,二來可以還息唔還本,三來利息都可以累積去到尾先用資產增值部分去償還。


如果層樓未供完,技術上都未有物業(層樓係銀行唔係你ka),點活化?肯定無可能做到唔使供之餘仲可以有錢收,真係變出黎麽。但係配合財技安排,“優化”下供緊個按揭,每個月供少D,提早幾年還曬D錢,或者運用“重力加速”,幫你做到一個相等於有十幾厘回報嘅儲蓄計劃,都可以嘅,就係所謂嘅按揭優化。


其中有一樣野非常重要。


坊間都有唔少同行打出物業活化呢個招牌,但一來唔係用私人銀行,每個月要還息還本,好難計得掂條數。二來為左要提高收益,走去叫人買“派息基金”,仲要加杠桿去買,唔知道係真係無知,定懶理客戶死活,完全無視呢D其實係垃圾債券基金呢個事實,隨時出現企業違約執笠潮,真係血本無歸。事實上,呢D基金上年一般都有超過2成跌幅,已經輸死好多人啦。


我地做,除非客戶明白風險下堅持,否則所有工具都必須係保本嘅。美其名為派息基金實際係垃圾債券基金果D,本身可能適合某一D風險偏好嘅客戶,但肯定唔適合用按層樓出黎嘅錢去買。


雖然呢兩個樓宇按揭嘅財技有一定風險,例如貸款利息同資產受益率並非保證,預期係可以賺一個利息差,但如果情況不理想,確實反過來會蝕一個利息差。但如果金融資產起碼係保本,蝕極都係上面果層,起碼都保證個本金,可以還到按揭,唔會層樓都蝕埋要瞓街嘛。

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