之前講過，出面好多叫人做物業活化嘅中介人，最後10個有9個半都做唔成，因爲真係計落去嘅時候，講唔通。講按樓成幾百萬，客戶一定好認真。
要講得通，有三樣野一定要解決：
1）點樣可以還息唔還本；
2）貸款利率儘可能壓低，最好低過2%；
3）揾到一樣野，保證本金之餘可以賺到5-6%。
要唔使每月攞錢出黎供樓之餘，仲要有錢收，首先要盡量打低每月個還款額。但係香港唔似外國，銀行都無提供還息唔還本嘅按揭計劃（聽聞係金管局覺得對銀行體制風險過大，一直唔准），借錢每個月要還息還本，例如20年按揭每年就要還貸款額嘅7%，邊有保本金融產品有呢個回報？點算？
如果呢個銀行體系無法做到呢件事，好Logic嘅辦法，就係跳出呢個框框。
响銀行界裏面，有一個特別嘅分支，叫私人銀行，用我嘅語言講，就係“超出三界六道嘅生物”（我和僵屍有個約會？），好多一般零售銀行嘅規矩，都可以唔跟。其中一個就係按樓入去，真係可以做到還息唔還本，每個月要俾嘅錢少好多，問題已經解決一半。
而且，又係同零售銀行唔同，按樓貸款唔一定係港元，可以選擇其他低息貨幣，例如日圓同瑞士法郎。而家，日圓貸款利率只係大概1.2%，瑞郎都係大概2.5%，明顯比美元（6%+）同港幣（5.5%）低好多。
當然，借外幣會涉及匯率風險，有機會慳埋D利息唔夠蝕匯價。具體上，怕你現時借入外幣之後，要賣出外幣換美金果個匯率低，日後要還錢時候匯率上升，你要用更多美元去買返外幣還錢。事實上，而家日圓兌美元135水平，都幾低（所以大家去日本消費要買日圓就好開心），但瑞郎就高企於0.90，雖然利率高過日圓，但都幾值得借。
點樣去教客戶管理同面對匯率風險，要講得通件事，客戶聽完好Buy，當然要有技巧，但都俾我留返一兩手秘技，都要揾食嘛。
但係，要用私人銀行嘅服務，都有一定限制。首先，一個大規矩，就係客戶要存放有800萬港幣嘅金融資產。如果用按樓去滿足呢個要求，最少都要層樓净值（即係樓價減尚欠按揭）有1000萬，如果唔夠，就要自己加其他資產存入去，例如層樓700萬，就要另外存150萬入去。
所以，係㗎，呢個世界就係有錢就有更多機會去揾更多錢，將層樓活化，可以繼續自住或者收租同時，無啦啦多一筆收入。唔夠資格，監管機構就話你知，呢D機會唔屬於你，你都係繼續安貧樂道啦。
講完支出方面，下次我地可以去睇下收益方面，點樣可以保本之餘都賺到比支出更高嘅利息。
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