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再講物業活化(一)


之前講過,出面好多叫人做物業活化嘅中介人,最後10個有9個半都做唔成,因爲真係計落去嘅時候,講唔通。講按樓成幾百萬,客戶一定好認真。


要講得通,有三樣野一定要解決:

1)點樣可以還息唔還本;

2)貸款利率儘可能壓低,最好低過2%;

3)揾到一樣野,保證本金之餘可以賺到5-6%。


要唔使每月攞錢出黎供樓之餘,仲要有錢收,首先要盡量打低每月個還款額。但係香港唔似外國,銀行都無提供還息唔還本嘅按揭計劃(聽聞係金管局覺得對銀行體制風險過大,一直唔准),借錢每個月要還息還本,例如20年按揭每年就要還貸款額嘅7%,邊有保本金融產品有呢個回報?點算?


如果呢個銀行體系無法做到呢件事,好Logic嘅辦法,就係跳出呢個框框。


响銀行界裏面,有一個特別嘅分支,叫私人銀行,用我嘅語言講,就係“超出三界六道嘅生物”(我和僵屍有個約會?),好多一般零售銀行嘅規矩,都可以唔跟。其中一個就係按樓入去,真係可以做到還息唔還本,每個月要俾嘅錢少好多,問題已經解決一半。


而且,又係同零售銀行唔同,按樓貸款唔一定係港元,可以選擇其他低息貨幣,例如日圓同瑞士法郎。而家,日圓貸款利率只係大概1.2%,瑞郎都係大概2.5%,明顯比美元(6%+)同港幣(5.5%)低好多。


當然,借外幣會涉及匯率風險,有機會慳埋D利息唔夠蝕匯價。具體上,怕你現時借入外幣之後,要賣出外幣換美金果個匯率低,日後要還錢時候匯率上升,你要用更多美元去買返外幣還錢。事實上,而家日圓兌美元135水平,都幾低(所以大家去日本消費要買日圓就好開心),但瑞郎就高企於0.90,雖然利率高過日圓,但都幾值得借。


點樣去教客戶管理同面對匯率風險,要講得通件事,客戶聽完好Buy,當然要有技巧,但都俾我留返一兩手秘技,都要揾食嘛。


但係,要用私人銀行嘅服務,都有一定限制。首先,一個大規矩,就係客戶要存放有800萬港幣嘅金融資產。如果用按樓去滿足呢個要求,最少都要層樓净值(即係樓價減尚欠按揭)有1000萬,如果唔夠,就要自己加其他資產存入去,例如層樓700萬,就要另外存150萬入去。


所以,係㗎,呢個世界就係有錢就有更多機會去揾更多錢,將層樓活化,可以繼續自住或者收租同時,無啦啦多一筆收入。唔夠資格,監管機構就話你知,呢D機會唔屬於你,你都係繼續安貧樂道啦。


講完支出方面,下次我地可以去睇下收益方面,點樣可以保本之餘都賺到比支出更高嘅利息。

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