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借錢揀P Plan定H Plan好?


做保費融資同保單質押,甚至借錢買樓,都涉及呢個艱難嘅決定。


之前低利率年代,H,即係HIBOR,Hong Kong Interbank Offer Rate,銀行同業拆息,長期低於1%,無論保融定樓宇按揭,H+1.3 ~1.8%,實際貸款利率好多時候甚至低過2%,而Prime Rate穩定企响5%,就算減2.5%,都好難低過H Plan,所以好長一段時間,大家都習慣揀H Plan。


但呢幾年加息,H不斷上升,上年甚至見過5%,雖然P都有上調,但係幅度細同有序好多。部分無“P Cap” 嘅貸款,最高H+1.8%,實際就係6.8%,貸款人都真係好慘。


所以,好多“馬後炮”評論就突然跳出黎,話叫人去借無“P Cap” 嘅銀行好無良,因爲如果有“P Cap”,H升嘅時候自動轉“P Cap”,如果係P-2.5%,就算P加到6.125%(我見到而家有銀行係呢個水平),都係3.625%,好好多。


搞到而家,無論係做保費融資,定做樓宇按揭,客戶第一句一定問,呢個Offer有無“P Cap”先?當然,我成日講,作爲客戶,隨波逐流,係攞正牌嘅,但如果你作爲專業金融從業員,你就一定唔可以憑直覺人講你又講,要客觀同有理有據。


究竟今日做貸款,應該揀P Plan定H Plan?


首先要搞清楚,我唔係討論有“P Cap”好定無“P Cap”好,呢個係廢話,如果同一個H Offer,多一個“封頂”條款,當然好過無,萬一利息有波動,可以“輸打贏要”。


我係講緊,只能揀H或者P是但一個(而家不少銀行的計劃都係咁),或者無“P Cap” 嘅計劃優惠好多,例如H+0.6%,同H+1.5%但P-2.5%較低者爲準。


呢個情況,因爲之前H飆升嘅記憶歷歷在目,心有餘悸,我見過好多人都會第一時間話,H+0.6%好抵,但無“P Cap”,風險好高,如果H又升返5%,就算+0.6%,都5.6%,高過P-2.5%好多。


永遠記住,我地唔好净係睇到眼前利益,而係要顧全全期收益嘅最大化。


諗深一層,P Rate固然升得慢,但調轉頭講,都跌得慢。H上年見過5%,但今年2月,又急跌到最低2.14%,而同期P無變過。如果H+0.4%(有Offer試過),實際利率只係2.54%。又比P Plan低好多。


所以,關鍵唔係眼前呢個Moment邊個低D,而係未來10幾年,平均邊個Plan會低息D。咁樣諗就清楚好多,P Plan其實係呢兩年有部分時間優勝,但過去十幾年都輸俾H Plan。


再講,好多人驚左H Plan,係因爲H大上大落,成日就係記得曾經試過實際利率6.8%。但就算咁樣,咪又係貴果一個月,過兩國月咪有跌返去3.94%(H+1.8%),蝕到幾多?


但如果你成日Focus果一個月,走去揀P Plan,係,如果利率突然波動果個月你唔驚,但其他月份,你就都要挨貴過人地嘅利息。賺一個月,蝕十年,你自己話。


所以,就算而家高息時期,只要你個客識諗,都係揀H Plan有著數。可能最初1、2年挨少少,但之後十幾二十年賺返,尤其你趁而家Lock In左一個低Spread H Plan(現時市場最低H+0.6%),呢個先係最著數。

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