之前講過，保費融資近兩年非常流行。但從業員做呢門生意嘅操守，就真係參差不齊。所以，9月嘅時候，保監局連同金管局發出了聯合公告，宣佈會正視有關嘅不當銷售手法，而且聽講，保監局已經籌備一連串嘅加强監管措施，甚至可能已經針對一D做得比較過分嘅人員、團隊或者公司展開調查，一時間風聲鶴淚。
首先，以銀行融資去支援自己購入資產，無論係保單，抑或股票、樓宇，甚至上市公司收購合拼另外一間上市公司，本來就是商業社會（尤其香港作爲世界級金融中心）嘅正常合法行爲，本身不應該被妖魔化。但另一方面，近一段時間做保費融資呢件事嘅人，又真係好亂黎，D條款、風險，同回報率都亂講一通，我相信有部分真係唔識（因爲唔係金融本科出身，唔識計利息同回報D數，但作爲專業持牌人員，無知都係罪），但有部分我都好肯定係故意誤導（或者直接D講係呃）客戶
先講第一個呃人嘅例子：我响Facebook見過一個Post，話10年總回報係227%，年回報於是就有22.7%。就係呢度已經睇到第一個問題。總回報簡單除10，就係年回報？明顯係單息計法，唔係複息。一個參考，如果係複息計法，即係開10次方，唔係簡單除10，年回報只有14%，同22%已經差好多。當然，如果真係有14%，都算唔錯嘅投資。關鍵係，呢個227%本身就有問題。
呢個227%回報率計算嘅分母（本金）只計算保費客戶自負嘅部分（即係總保費減銀行貸款），而分子邏輯上應該係净回報，出Post嘅人就用退保價值，減去銀行貸款、自己本金，同累積利息支出（見附圖）。總收回款項減去所有成本，剩低咪係賺返黎嘅純利咯？好似好邏輯，但其實全錯。
！！累積利息支出唔應該係上面扣，而應該加响分母！！因爲呢個百分百係一個要係得到回報之前比出黎嘅本金。如果响分子上扣，係唔係話可以同銀行講，每個月D利息，有拖無欠，10年後一次過响退保價值度扣？（銀行貸款額就真係應該放分子，因爲真係可以第10年退保時先扣。）
數學上，做個實驗就明白，如果分子係150，分母係100，計出黎就係150%。但如果我地將原本响分子度嘅減100（保費融資10年嘅累積利息支出大概等於首期自負保費部分，10年喔！），唔減，加番响分母，就變成250 / 200，答案就變成125%！
上面果個227%，如果修正呢個問題，得出黎嘅答案應該係169%，開10次方，得出10%，開始接近正確答案，不過仍然唔係實際嘅内部回報率（Internal Rate of Return），仲有好多問題錯處，我地下次再討論。
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